Quy hoạch sử dụng đất là gì? Và quy định liên quan

Quy hoạch sử dụng đất là gì? Cùng nhiều quy định liên quan đến quy hoạch trong lĩnh vực đất đai mới nhất được nêu tại bài viết bên dưới thông qua Luật đất đai 2013, Luật quy hoạch 2017 cùng nhiều nghị định, thông tư liên quan.

Quy hoạch sử dụng đất là gì?

Theo Điều 3, Luật đất đai 2013 định nghĩa “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”

Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì?

Theo khoản 6, Điều 3, Luật đất đai quy định “Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.”

Đất dính quy hoạch là sao?

Đất dính quy hoạch là đất nằm trong ranh quy hoạch một dự án quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường… hay bất kỳ mục đích nào khác. Đất dính quy hoạch sẽ bị giải tỏa đền bù theo khung giá nhà nước ban hành để thực hiện quy hoạch theo quy định của pháp luật.

Ví dụ về quy hoạch: Một số quy hoạch thường gặp như; Quy hoạch khu nhà ở Qi-island, quy hoạch sân bay Long Thành, quy hoạch đường cao tốc Bắc Nam, quy hoạch khu du lịch quốc gia Mũi Né, quy hoạch Khu công nghiệp – Đô thị Becamex…

Đất thuộc diện quy hoạch thì có được bán?

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về việc đất thuộc diện quy hoạch thì có được bán hay không. Đối với vấn đề này sẽ được chia thành 2 trường hợp như sau:

• Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Mặc dù đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất dã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì được phép bán và tặng cho, thừa kế, chuyến đổi, thế chấp…
• Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Trái lại với trường hợp trên, nếu đất thuộc diện quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho đến khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch. Tuy nhiên vẫn bị hạn chế một số quyền như không được xây nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…

Vậy có nên mua đất dính quy hoạch không?

Đất nằm trong diện quy hoạch khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bị thu hồi và được đền bù theo quy định của Nhà nướcThông. Nên thường khi nghe “đất dính quy hoạch” thì người mua sẽ “quay xe” ngay. Tuy nhiên vẫn có người đi săn tìm đất quy hoạch để mua đất kiếm lời. Vì vậy còn tùy thuộc theo từng trường hợp mới có câu trả lời nên hay không nên.

*Lưu ý: Khung giá đất nhà nước ban hành luôn chênh lệch so với thị trường, cụ thể là luôn thấp hơn. Bên dưới có hướng dẫn xem bảng giá đất online.

Một số lưu ý khi mua đất đai có dính quy hoạch

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Ngoài ra đối với đất thì còn phải xem xét 2 yếu tố sau

1. Miếng đất đó có nằm hết trong ranh quy hoạch không hay một phần?

2. Quy hoạch đó là gì?

Mua đất trong diện quy hoạch tồn tại nhiều nguy cơ rủi ro, tuy nhiên trong trong “nguy” thì luôn có “cơ”. Hãy tỉnh táo xem xét thấu đáo trước mọi quyết định.

Cách tra cứu bảng giá đất online

Bước 1: Truy cập vào đường link https://thuvienphapluat.vn/page/BangGiaDat.aspx

Bước 2: Nhập tỉnh/thành phố, huyện/quận, tên đường/khu vực sau đó bấm xem giá.

Thời hạn thu hồi đất dính quy hoạch là bao lâu?

Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ: Phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó.

Trong trường hợp cơ quan điều chỉnh không tiến hành thì người sử dụng có thể tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.

Có khi nào bạn tự hỏi tại sao tại sao đất mình đang ở lại bị dính quy hoạch và bạn không đồng ý thì bị cưỡng chế giải tỏa không?

Thứ nhất: Bạn không có sở hữu miếng đất nào cả mà chỉ được trao quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Thứ hai:Theo điều 13, Luật đất đai 2013 quy định về “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” như sau;

1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
2. Quyết định mục đích sử dụng đất
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Xem quy hoạch sử dụng đất ở đâu?

Việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Khoản 2, Điều 48 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch với nội dung như sau:

Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Một số website, ứng dụng xem quy hoạch hiện nay (2021)

Hiện tại một số tỉnh thành đã cập nhật tình trạng quy hoạch đất đai lên các ứng dụng hoặc các trang web, khách hàng có thể dễ trang tra cứu. Dưới đây là đường dẫn trang web và tên ứng dụng tra cứu quy hoạch sử dụng đất của một số địa phương.

Tỉnh thành	Website	App (ứng dụng)
Hồ Chí Minh	Xem ngay	Thông tin quy hoạch TP.HCM
Bình Dương	Xem ngay	Thông Tin Quy Hoạch Bình Dương
Đồng Nai	Xem ngay	DNAI.LIS
Bà Rịa – Vũng Tàu	Xem ngay	Quy hoạch Bà Rịa – Vũng Tàu
Hà Nội	Xem ngay	Quy hoạch sử dụng đất TP Hà Nội
Đà Nẵng	Xem ngay

Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh.

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.

5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.

6. Dân chủ và công khai.

7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là bao nhiêu năm?

Tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, có quy định:

1. Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia là từ 30 năm đến 50 năm và cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm.

2. Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng và kế hoạch sử dụng đất an ninh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.

Ai có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất?

Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch;

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới nhất

Theo quy định tại Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2019) thì việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau đây:

– Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;

– Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;

– Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.

3. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

4. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt.

Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các điều 42, 43, 44 và 48 Luật Đất đai 2013.

5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.

Quy hoạch sử dụng đất được phân cấp như thế nào?

Quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia;

b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

c) Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng;

d) Quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Đối với cấp tỉnh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện là một nội dung của quy hoạch tỉnh.

Màu, ký hiệu trong bản đồ hiện trạng SDD và quy hoạch sử dụng đất

Nguồn: Thông tư 12/2016/tt-bxd quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù

Nội dung tham khảo

• Luật quy hoạch 2017
• Luật đất đai 2013
• Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018

Từ khóa: Luật đất đai 2013 Luật quy hoạch 2017 Quy định về quy hoạch đất đai